不動産投資

不動産投資のローンを繰上返済してみた!投資と返済はどちらを優先するべきか

現在、資産運用の選択肢の1つとして都内に3つの区分マンションを所有し、毎月の賃貸収入でローンの返済を進めています。

先日、日々の生活の中でちょっとした余剰資金ができたため、何に使おうかと考えた結果、不動産ローンの繰上返済をしてみました。

(ローンを組んで)不動産に投資をしている投資家は、繰上返済とその他の投資のどちらを優先させるべきなのか考えてみます。

ご参考 不動産投資の3件目が完了!このタイミングでの引渡しは死亡フラグなのか…!?

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不動産投資

まずは、不動産投資ローンの現状です。不動産投資ローンはイオン銀行を利用しており、35年の変動金利で足元の金利は1.67%です。

不動産投資を事業化する規模まで拡大することができれば金利を下げることが可能と言われていますが、それはもう少し先の話。

契約期間が35年間ということは、繰上返済を何もしなければ、ローンの支払いが終わるのは私が60歳を過ぎた頃になります。

不動産投資だけで資産形成を目指すのであれば、給料でローンを返済して不動産のキャッシュフローを改善し、返済で返済を進めて無借金の不動産作りを目指します。

これが不動産の販売会社が提案している資産形成の1つのモデルです。一方で、株式や債券に投資をしている場合は、余剰資金の活用により多くの選択肢があります。

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債券と不動産投資

まずは債券について考えてみます。

余剰資金を繰上返済に充てれば、1.67%のローンの利払いが減るため、同じ利回りの資産に投資することと同じ価値があります。

これを踏まえると、期待リターンが1.67%以下の資産への投資するより、繰上返済をする方が合理的だということがわかります。

出所:Investing.com

▲ 足元の日本の10年債利回りは0.005%、米国の10年債利回りは0.685%(2020年5月9日時点)であり、この時点で、ほとんどの先進国債券は投資対象から外れます。

債券への投資は、新興国債券やハイイールド債券など、信用リスクによる利回りの上乗せがなければ投資ができないと判断できます。

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株式と不動産投資

続いて、株式について考えます。

株式の期待リターンは債券のように数字で確認することはできませんが、一般的に4〜5%程度で推移していると考えられています。

その場合、繰上返済するよりも余剰資金は全て株式に長期投資し、どこかで一括返済した方が合理的であると考えられます。

しかし、ご存知の通り株式はボラティリティが高い資産であるため、安定的に5%のリターンが得られる訳ではありません。

景気の好不調に影響されながら、時には上がり過ぎたり下り過ぎたりを繰り返して、中長期的に期待リターンに収束します。

出所:Yahoo!ファイナンス

▲ グラフはTOPIXの指数値とTOPIXの移動平均値(過去5年)を示しています。TOPIXは移動平均の周りを行ったり来たりしています。

ここで2つの積立投資を考えてみます。

パターンAは、毎月10万円を積立する一般的な積立投資。パターンBは、月末にTOPIXが移動平均を下回っていれば10万円を積立し、上回っていれば10万円を繰上返済します。

出所:Yahoo!ファイナンス

▲ 結果はグラフの通り。移動平均を基準にして株価が割高な時に株式に投資することを避けることで、資産の推移が相対的に安定します。

パターンBは、繰上返済による利払いの減少は考慮していますが、改善する不動産のキャッシュフローの再投資は考慮していません。

出所:Yahoo!ファイナンス

▲ パターンB - パターンAの相対的な差の推移はグラフの通りです。

日本のように株式市場が行ったり来たりする場合には、繰上返済と株式投資の組み合わせはまずまず機能しているようです。

アベノミクス開始以降など好調な株式市場が長く続く場合には、全ての資産を株式に投資した方が効率的だったということがわかります。

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注意したいこと

繰上返済の注意点としては、一度繰上返済した資金は現金が欲しいと思っても再び借り直すことができないという点です。

株式のように流動性の高い資産であればタイミングが悪くても現金化はできますので、繰上返済を行う際は資金繰りをよく考えましょう。

また、日本株のように市場が行ったり来たりする市場では有効であっても、米国株のように右肩上がりで推移した市場では株式への投資がより魅力的になります。

そう考えると、株式市場の好調時や不調時にメンタルが右往左往しないための規律の1つとして考える方が適切なのかもしれません。

最後に、株式市場のタイミングを測った移動平均は1つの例です。市場環境やバリュエーションなど考慮したい要素は他にもあります。

あまり複雑な指標を作ることが良いとは限りませんが、基本的には株式市場を信じてバイアンドホールドが報われてきたという事実も認識しておきたいですね。

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インデックス投資家のアタマノナカ

コメント

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