私は現在, 都内に投資用の区分マンションを3件（渋谷区, 品川区, 墨田区）保有しています.
先日, そのうちの1件について設備の故障による修繕が発生する見込みであるという旨の連絡が管理会社からありました.
入居中の物件で臨時の修繕が発生するのは初めての経験だったため, 今後に備えて基本的な認識を整理しておきたいと思います.
修繕の経緯
私は投資用マンションの日々の運用については管理会社に一任しているため, 何か起こらなければオーナーとしてすることは何もありません.
そんなある日, 管理会社から連絡があり, 投資用のマンションで修繕が発生する見込みとのことでした. 具体的には, トイレで不具合が起きているようです.
私が直接状況を確認した訳ではありませんが, 管理会社の報告によると, 時々下水の臭いがあがってくることがあり, 虫が飛んでいることもあるのだとか.
自分がもし住んでいたら中々恐ろしい状況ですね. 入居者に快適に, かつ長く住んでいただく為にも, 早めに解決していただきたいものです.
一方で, まず気になったのは修繕の費用は誰が負担するのか? ということです.
部屋の設備の老朽化などに伴う不具合であればオーナーである私の責任ですが, 入居者の利用方法に起因している可能性もありますし, マンション全体の下水設備の不具合に起因している可能性もあります.
管理会社が入居者と予定を合わせてマンションを訪問し, 管理代行契約書に基づいて対応とのことですので, 管理代行契約書を読み直してみました.
管理代行契約書
さっそく管理代行契約書の諸経費・修繕費についての記載を確認すると, 以下のような記載がありました.
下記の費用は甲（オーナー）の負担とし、緊急を要するもの及び軽微なものについては事後承諾とする。
① 当該建物及びその敷地の維持、保全、管理等に要する一切の費用。
② 賃貸借契約が満了・解約・解除他の事由により終了した時、原状回復費用のうち自然的老朽費用。
③ 丙（賃借人）の責に帰さない理由により、必要となった修繕等にかかる費用。
④ 管理組合が実施する工事において立会いを要する場合の費用。
ということで（①, ③）, 基本的に入居中の設備の不具合についてはオーナー負担となるようです.
※ 記事執筆時点においては, 本件について対応中のため最終的な費用の負担先や金額は確定していません.
ちなみに, ネットでトイレの不具合の修理について調べてみると, ほとんどが一万円も掛からないぐらいで対応してもらえるようですので, それほど大きな費用にはならずに済みそうです.
オーナー側の立場としては, こうした修繕費の負担は管理会社によっても違うようなので, 事前に確認しておきたいポイントですね.
私はいくつかの管理会社さんと契約した経験がありますが, 月々の管理費が高い代わりに, エアコン・給湯器以外の不具合は管理会社が負担するというパターンもありました.
入居者側の立場としては, 賃貸物件の設備の不具合はオーナー負担で修理できる場合もありますので, 何かトラブルがあった場合にはまず賃貸契約書を確認したいですね.
トイレの不具合などについては, 何も知らないと自分で業者に連絡して修理を依頼してしまう場合などもありそうです.
まとめ
今回の投稿では, 賃貸中の投資用マンションで発生した修繕の費用負担についてまとめました.
不動産投資においては, このように投資開始時には想定していなかった費用が臨時で発生することもしばしばありますので, 十分な事前知識をもって投資を検討していきたいですね.
また何か進捗があれば, 追記したいと思います.