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退去者が出た区分マンションの募集条件はどう変えた?管理会社と確認した4つのポイント

先日、入居者の退去が決まった区分マンションの募集条件が決定しました。

入居者の退去と新しい入居者の募集は初めての対応ということで、管理会社と確認しながら話を進めさせてもらいました。

この記事では、募集条件を決めるに際して管理会社と確認した4つのポイントについて、まとめていきたいと思います。

物件そのものの価値は変えられないとしても、募集条件を工夫することで入居者がつきやすくなる可能性があります。

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新旧の募集条件比較

まずは、現在の募集条件と新しい募集条件について比較していたいと思います。

賃料84,000円86,000円
管理費10,000円8,000円
敷金なし1ヶ月
礼金1ヶ月1ヶ月

新しい募集条件については、上記の通りとしました。変更した点は、賃料と管理費の内訳敷金をゼロにしたことです。

入居者がついた場合の毎月の収入は94,000円のままであり、敷金は退去の際に返金するため、経済的な影響はほとんどありません。

ただし、あえて条件を変更するということはオーナー側の理由があるので、それらについて書いていきたいと思います。

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管理会社と確認したポイント

今回、管理会社と確認したポイントは、主に以下の4点にまとめられます。

現在の賃貸需要

まず最も重要なのは、物件があるエリアにおける現在の賃貸需要の把握です。

物件がある品川区の賃貸需要が強ければ募集条件も強気で設定できますが、賃貸需要が弱ければ募集条件を下げる必要があります。

2020年6月現在について言えば、どちらかというとあまり状況は良くありません。

6月は年度においても中途半端な時期であり、3月や9月と比較して新生活や異動に伴う転居があまり多くはありません。

加えて、新型コロナウイルスによる不況が人の動きを抑えており、例年と比較しても単身者の転居は多くないようです。

つまり、募集については収益向上を図る攻めの募集ではなく、なるべく早く空室を埋める守りの募集を行うべきであると言えます。

賃料の割合を下げる理由

家賃の合計金額を変えずに、賃料と管理費の内訳を変えましたが、それにはどのようなメリットとデメリットがあるのでしょうか。

まずメリットとしては、賃料を低くすることで仲介業者が賃料に条件をつけて物件を探す際の検索に引っ掛かりやすくなります。

今回の場合は微妙な差ですが、旧募集条件では賃料85,000円以下の条件にヒットしませんでしたが、新募集条件ではヒットします。

一方のデメリットは、契約を更新する際に支払われる更新料が賃料(除く管理費)で決まるため、収入が少し下がることになります。

更新料は2年に1回なので、毎月の家賃を維持することを優先しつつ、見せ方を変えて入居者を見つけやすくするという判断です。

敷金をゼロにする理由

次に、敷金をゼロにするメリットとデメリットについても考えてみましょう。

敷金は入居の際にお預かりして、退去の際にお返しするお金なので、これがゼロになっても入居者に実質的なメリットはありません。

しかし、引っ越しには引っ越し代やら家具代やら何かとお金が掛かるため、少しでも初期費用を抑えられることは効果があります。

同じような条件の物件で選択肢がいくつかある場合、初期費用を抑えられるほど選ばれる可能性が高くなると考えられます。

一方のデメリットとしては、入居者の過失により原状回復に追加費用が掛かった場合、敷金から差し引かれる場合があります。

敷金がなくても支払い責任はありますが、外国人が払わずに帰国してしまうなど費用を回収できないリスクがゼロではないようです。

礼金は仲介業者へのキックバックに充てるために必要な費用であるため、そのまま家賃の1ヶ月分を維持しています。

マイソクについて

最後に、マイソクについて書いておきます。

管理会社がマイソクを作成してくれましたが、物件の外観、内観、間取りがざっくり載っているだけで、親切とは言えない印象でした。

私は仕事の資料も伝わりやすさにこだわる性質なので、業界全体で画像の切り貼りで営業していることに疑問も感じます。

周辺環境なども記載して利便性を伝えてはと言ってみましたが、周辺環境は現地で確認するし、都心であれば最低限の環境は揃っているので、あまり重要ではないそうです。

要望があれば対応はしてくれるそうなので、ひとまずそのまま出して、引き合いの状況など様子を見ながら考えたいと思います。

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まとめ

募集条件にゴーサインを出したため、明日にはレインズに掲載されることになります。

ただし、入居の判断は実際に物件を見てからが一般的なので、状況が動くのは現在の入居者が退去する7月15日以降となります。

次の入居者が決まることを祈りつつ、また進捗があればブログに書きたいと思います。

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