空室リスクを抑える 不動産投資

不動産投資はいきなり空室にはならない?入居者の退去の流れを確認しておこう

不動産投資で失敗しないために、しっかりと理解しておきたいのが空室リスクです。

現在の入居者が退去すれば物件は空室になり、家賃収入が入らなくなる訳ですが、今日いきなり退去を宣告されて明日から家賃が入らなくなるという訳ではありません。

この記事では、不動産投資における入居者の退去の手続きを確認した上で、入居者の解約の予告について書いてみました。

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入居者が退去する流れ

賃貸で暮らしている方は経験でご存知だと思いますが、賃貸物件の入居者は思い立ったが吉日とすぐに退去できるとは限りません。

管理会社と契約した「賃貸借契約書」に、「解約の予告」といった内容で退去する際の手続きについて書かれているはずです。

具体的には、このような内容です。

賃貸借期間の定めにかかわらず、乙は、1ヶ月の予告期間をおいて書面で甲に申し出ることにより、本契約を解約することができるものとする。…(中略)…又、解約予告に変えて翌月分の賃料相当額を支払い、即時解約することができる。

この場合、「乙」が入居者で「甲」が不動産オーナーですね。退去を事前に予告する場合でも即時退去の場合でも、1ヶ月分の家賃は支払われるということがわかります。

一般的に、入居者が賃貸物件を退去する際には、事前に管理会社に退去について連絡をすることが求められています。

入居者の立場からすると特にメリットはありませんが、賃貸物件のオーナーとしてはこれで心の準備ができるという訳です。

かちとり
かちとり

現在、私が住んでいる賃貸マンションも1ヶ月前の申請でした。

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投資物件の事前告知

実際に私が保有している3件の賃貸物件の解約の予告についてです。

一般的には1ヶ月とされている解約の予告の期間ですが、実際には、管理会社によって入居者に求められる期間は異なります。

解約の予告
物件12ヶ月前
物件21ヶ月前
物件31ヶ月前

▲ 私が保有している3つの区分マンションは、それぞれ別の販売会社から購入したため、それぞれ違う管理会社がついています。

解約の予告ついては、1件目の物件は早めの2ヶ月前とより有利な条件、その他の物件は一般的な1ヶ月前となっています。

入居者の退去が早めにわかれば、退去後の原状回復や次の入居者の募集に備えられるので、空室が長期化するリスクを抑えられますね。

入居者にとっては早めに連絡しなければいけないというのは面倒ですが、入居時にはそれほど意識されることはないようです。

かちとり
かちとり

私が居住用の賃貸物件を探していた際に、水回りはカビだらけ、ペットのニオイがひどい物件を内覧したことがあります。

原状回復が間に合わなかったのだと思われますが、物件が良くても次の入居者に向けて準備ができていないと厳しいですね。

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備えあれば憂いなし

入居者が退去してから次の入居者を募集するまでに準備期間があれば、空室が長期化しないよう不動産オーナーも対応が取れます。

管理会社によっても得意不得意や対応の良し悪しもあるようなので、頼れる管理会社を見つけることも不動産投資のポイントですね。

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