不動産投資 失敗から学ぶ

新築の賃貸物件は買っても、借りてもいけない理由を不動産オーナーが解説!

不動産投資で大きな失敗を防ぐ方法の1つとして、新築の物件を避けるという点があります。

日本人は新築好きと言われていますが、新築物件には買う場合にも借りる場合にも、いくつかの注意点があります。

かちとり
かちとり

私も不動産投資を始める前は、「やっぱり新築が良いよなー」と思っていました。

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賃料の推移

新築物件を避けなければならない最大の理由は、賃料が高いという点に尽きます。

出所:三井住友トラスト「経年劣化が住宅賃料に与える影響とその理由

こちらは不動産投資をしている方なら一度は目にしたことがあるグラフです。私も中古の不動産営業の方から何度か見せてもらいました。

これを見ると賃貸物件の賃料は、4つに区分されていることがわかります。

最初は、新築時の2~3年で物件の賃料は早くもピークを迎えます。次が、賃料下落の第一段階であり、物件が古くなると同時に新築物件として箔が落ちることで急速に家賃が下落します。ポイントは、新築かどうかで賃料が大きく影響を受けます。

続いては、賃料下落の第二段階であり、ここでも物件が古くなるにつれて緩やかに家賃が下落しますが、第一段階ほど下落は大きくありません。最後は、築20年以降で一定の賃料に収束します。どんなに古い物件でも最低限の賃料はあるということもポイントです。

もちろん例外はありますが、多くの賃貸物件の賃料がこのような推移をすることを前提として、賃貸物件を買うことと借りることを考えてみます。

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新築を買う

まずは投資目的で新築物件を買うことについて考えてみます。

私も最初の不動産に投資をする際に、新築の販売会社と中古の販売会社のどちらからも話を聞きました。やはり新築と中古を比較すると、物件そのものの魅力や購入時の賃料については、新築の物件に分があります。

ただし、投資用不動産の場合は自分が住むわけではありませんので、ビジネスの頭に切り替える必要があります。

まず、新築物件の高い賃料ですが、これは借り手が新築という状態に魅力を感じて高い賃料を払ってくれることで成り立ちます。先ほどの賃料推移のグラフを思い出すと、その状態は概ね2~3年で終わりますので、新築時の賃料では借り手がつかなくなります。

そして、購入時の賃料が高いということは賃料から計算される物件の価格も高くなります。物件の購入価格が高ければ投資で利益を出すハードルが高くなるため、高値づかみは避けなければなりません。そして高い不動産価格でも成立するように見える当初の収支計画も、賃料が下がれば成り立たなくなります。

不動産投資の失敗として、高い賃料を前提として高額で物件を購入してしまうことはよくある事例です。もちろん全ての新築物件がダメな訳ではありませんが、賃料や価格が安定した中古の物件に投資をする方が投資が成功する確率は高くなります。

新築物件の場合は、数百万円の値引きを提案してもらえることもありましたが、値下げしても利益が出る価格であるということなので注意したいですね。

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新築を借りる

投資とは関係がありませんが、新築の物件を借りる場合も注意しましょう。

誰も住んだことがない部屋に住むことの対価を理解して選ぶ分には問題ありませんが、新築は毎月の家賃が相場の1~2万円ほど高いのが一般的です。

不動産のオーナーと管理会社の間で、「相場は概ね〇〇円ですが、新築なので1~2万円高くても入居者はつくと思います」「それではその家賃で募集してください」…こんな会話が裏では繰り広げられていることを想像してみてください。

築浅の物件であれば、新築と状態がそれほど変わらずに賃料は落ち着いていますので、これらを選べば家賃を抑えることができると思います。

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