不動産投資

インデックス投資家の区分マンション投資!購入前に考えた不動産投資のポイントについて振り返る

インデックス投資を中心に資産形成に取り組んでいるかちとりです。

資産形成の方法には、シンプルな貯金から株式や債券への投資など様々な選択肢がありますが、不動産投資も有力な選択肢の1つです。

世界的な低金利によってインカムゲインを獲得することが難しい中、不動産投資による定期的な賃料収入の魅力も高まっています。

しかし、今や100円から始められる株式や債券への投資と違い、実物不動産への投資には何百万、何千万円という最初の費用が掛かります。

不動産という資産を得ると同時に多額のローン(借金)を抱えることになるため、多くの人が不動産の購入に足を踏み切れないのも事実。

この記事では、そんな悩める個人投資家の皆様のご参考になればと、自分が不動産の購入前に考えていたことを振り返ってみたいと思います。

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購入した不動産について

実物不動産への投資について記事を書くに当たって、まずは私が購入した不動産について簡単にご紹介させて頂きたいと思います。

私が購入したのは『渋谷区にある区分マンション』です。マンションにはいくつか部屋がありますが、その中の一室を中古で購入しました。

▼ 入居者のプライバシー保護のために写真の掲載など詳細なご紹介はできませんが、以下のエリア内にある築10年強の中古マンションです。

出所:Google マップ

100年に1度の再開発と言われる渋谷駅周辺に不動産を所有することで、渋谷という街の価値向上から恩恵を受けられることも魅力の1つです。

2019年1月末に不動産契約が完了し、今のところ何のトラブルもなく8ヶ月分の家賃収入を受け取ることができています。

1月に不動産契約を結んでからは、ほとんど何もすることがなく、着々と毎月の家賃の受け取りとローンの返済が進んでいます!

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不動産投資を始めたきっかけ

私が不動産の購入に至った経緯についても書いても書いておきたいと思います。私が不動産投資の考え方を知ったのは、大学生の時でした。

卒業を控えて『学生のうちに読んでおきたい本』としてあげられていた本を読んでいた中で、一冊の本に出会ったことがきっかけでした。

この本を初めて読んだ大学生当時は『え!?お金を稼ぐためには一生懸命働くのが当たり前じゃないの!?』と本に書かれているお金の考え方に衝撃を受けたのを覚えています。

本には不動産投資によってもたらされた著者の成功の秘訣が書かれており『自分も不動産を買うしかない!』と意気込んで調べたものの、お金も信用もない大学生には難しいことを知ります。

そして現在、本を読んでから7年目ほど経ったところで、大学生当時から考えていた不動産投資を始めることができる環境が整いました。

会社員としての収入や勤続年数により信用が生まれたことや、自分自身の資産形成が進んだことでローンを組むリスクに十分に耐えられるようになったことの影響が大きいですね。

金持ち父さん貧乏父さんの内容を鵜呑みにすることには批判があるものの、本に書かれているお金に対する考え方はとても重要です!

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購入時に考えたポイント

私が現実的に不動産の購入を考え始めてから実際に購入の契約に至るまで、3ヶ月ほどはひたすら情報収集に励んでいました。

書籍を読み、インターネットで検索し、不動産業者の話を聞いて考え悩んだことについて、7つのポイントにまとめたいと思います。

現在の不動産価格は割高?

不動産を購入する際、最も悩んだポイントは価格の問題、つまり、不動産市況のピークで購入して損をするのではないかという悩みです。

不動産は、世界金融危機が起きた2007年以降の10年間、人件費や原材料費の高騰などと合わせて価格上昇が続いたため、そろそろ価格のピークが近いという指摘は当然あります。

しかし、これについて考えた結論としては、不動産価格が下落するのかは誰にも分らないということと、不況期にも需要が下がらない不動産を購入すればそのリスクは抑えられるということです。

実際に、100年に1度と言われる世界金融危機時でさえ不動産全体の価格下落は10%程度であり、将来の人口流入が見込まれる東京23区の不動産は需要が落ちにくいという背景もあります。

ただし、東京オリンピックが終わったら不動産価格は下がると考えている人も多いので、どうしても心配な方はそれまでは様子を見ておくのも賢明な判断かもしれません。

不動産の購入価格は大事だけど、いきなり安く買って高く売ることを目指すより、長期で保有する価値がある物件を探しましょう!

不動産業者に騙される?

私が不動産を購入した際は、不動産業者の仲介で購入しました。インターネットなどで噂されるように、知識や経験がない状況で不利な取引をさせられてしまうという悩みがありました。

実際に、不動産は株式や債券などと比較して透明性が低く、業者がいくらで仕入れた不動産にどれぐらいの価格を上乗せして販売しているのか正確に知ることはできません。

しかし、不動産情報サイトなどを調べて購入する方法もありますが、実際に私のような不動産投資の初心者が、優れた物件を業者よりも早く見つけて購入するというのは現実的ではありません。

不動産業者はREINSと呼ばれる不動産業者専用のシステムで流通する不動産を日々モニターしています。個人が情報サイトで見ている不動産は業者の目に止まらなかった不動産であり、そこから購入物件を探すのはかなり不利な条件です。

業者を介して購入することで、割安な不動産が手に入る可能性はなくなってしまいますが、業者も粗悪な不動産を売れば借り手がつかずに困るため、安心料だと思って納得することにしました。

いきなり市場から魅力的な物件を探し出すのは難しい!不動産投資に慣れてきたら自分で魅力的な物件を探すことにも挑戦してみよう!

不動産業者の話はいくつ聞く?

不動産については、業者によって扱っている物件や契約の条件が違うため、どれぐらいの業者から話を聞けば十分なのかという問題があります。

複数の業者から話を聞くメリットとして、幅広い選択肢の中から物件を選ぶことができることや、他社との会話を引き合いに出すことで偏った情報に惑わされるリスクも減ります。

一方で、複数の業者から話を聞くことのデメリットとして、選択肢が増えた結果、逆に悩んでしまうということや、慎重に検討をしている間に物件が売れてしまう場合もあります。

実際に業者によって得意とするエリアが異なる場合もあるので、最低でも3社ぐらいの話を聞くことをお勧めしたいと思います。

同じような話を何度も聞いたりする場面もあったりしますが、逆に、不動産を買ってもらうための販売トークなどを見極められるようになり、冷静な判断ができたりします。

物件を買い逃したとしても、また良い物件は見つかります!決断を急かすような販売トークに惑わされないようにしましょう!

新築と中古のどちらを選ぶ?

物件を購入する際に、新築と中古のどちらを選ぶべきでしょうか。最近では中古の不動産価格も値上がりし、ほとんど新築と変わらない価格で売られている場合もあります。

新築と中古のどちらが合っているかは人によって答えが違いますが、私は新築専門の業者と中古専門の業者の話をどちらも聞いた結果、中古の区分マンションへの投資を選びました。

理由としては、新築の賃料は物件が最も魅力的な状態で得られることを前提とした価格で販売されているため、将来の値下がりリスクが相対的に大きいと考えたからです。

実際、新築で設定されている家賃は築年数が経つにつれて新築の魅力がなくなる段階で大きく下がりますが、中古の場合、既に新築のプレミアムが落ちた状態の価格で購入するため、その後の下落リスクを抑えることができます。

築年数が経った場合に、どれぐらいの価格に落ち着くのかというのは、ホームズや楽街などの不動産サイトで同様の条件の物件を調べることで知ることができます。

節税を目的としている方などは新築の物件の方が有利な場合もあります!ご自身の投資目的に合わせて物件の種類を選びましょう!

不動産のエリアはどう決める?

不動産の家賃収入は不動産の需要によって決まるため、基本的に将来の人口流入が見込まれる東京23区内や地方の大都市から選ぶのが安全です。

その中では、各地域でそれぞれの需要や魅力がありますので、基本的にはエリアから決めるというよりは物件ベースで選ぶことをお勧めします。

価格、駅からの距離、間取り、周辺環境など一般的に不動産にとって重要とされるようなポイントが抑えられていれば、どのエリアでも一定の需要があります。

大型施設が建設予定、大型オフィスへのアクセスが良好など、地域・エリアの魅力は探そうと思えばいくらでも見つかりますので、営業トークに惑わされないようにしましょう。

営業担当者が知っているような開発話は当然世の中にも知られている話ですので、既に価格にも反映されていると考えた方がいいですね。

ローンはいくらまでなら大丈夫?

不動産ローンについては、信用のある企業に勤めていれば、それなりの金額を借りることができる場合が多いですが、借りられるだけ借りてもいいという訳ではありません。

ローンを組んでも問題ない金額の判断基準は、仮に入居者がしばらくつかなかった場合でもローンの返済を滞りなくできるかというところです。

私の場合は不動産投資の他にも株式や債券などの証券投資にも取り組んでいるため、保有資産の多くは現金以外の金融資産で運用しています。

ただし、生活に必要な現金を半年〜1年分ぐらいは残しているので、半年ぐらいは入居者がつかなくてもローンの支払いが行える金額に抑えるようにしています。

不動産業者の方に保守的ですねと言われて驚きましたが、初心者としてはこれぐらい慎重で丁度良いと思います。

実際にお金を払わないといくらでも買えるような気がしてしまいますが、借金は借金です!自分が許容できる金額をしっかり判断しましょう!

今後はどのように取り組む?

現在は最初に購入した渋谷区の中古の区分マンションを1件保有しているだけですが、今後は保有する不動産を増やしたいと考えています。

株式や債券への投資と同じく、不動産への投資においても様々なリスクを分散するという考え方が重要だと考えています。

保有する物件が1件だけの場合、何かしらの理由で入居者がつかないリスクやその自然災害などで地域の魅力が大きく棄損してしまう可能性もゼロではありません。

しかし、複数の不動産を保有すればそのような事故が全ての不動産に同時に起こる可能性は限りなく低いですし、仮に起きたとしても全体への影響も小さくなります。

保有する不動産の地域やターゲット層などを上手に分散して、リスクを抑制しながら不動産投資に取り組むことが重要です。

まだまだ不動産投資の初心者ですが、上手な投資を目指して長期的に不動産投資を考えていきたいと思います。

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まとめ

自分の経験を振り返っても不動産を購入する前には様々なポイントで悩みますが、自分なりの基準を事前にしっかり作っておくことで失敗のリスクは大きく抑えることができます。

不動産は誰にでもお勧めできる訳ではありませんが、資産形成にレバレッジを掛けることができる貴重な選択肢の1つとして、信用のある会社に勤めている方はそれを活用した方が有利です。

今後も不動産投資に取り組む中で様々な問題に直面することになると思いますが、自分なりに蓄積した知識や経験は、今後もブログを通じて皆様と共有していきたいと思います。

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