不動産投資の実践 不動産投資

投資用マンションの定期総会は出席が必要?投資3年目にして初めて出席してきました

私は現在, 長期の資産形成を目的として都内に区分マンションを3件所有しています.

2021年5月にそのうちの1件で管理組合の定期総会が開催され, 実際に出席してきましたので, 今回の投稿ではそれについて書きたいと思います.

不動産投資を始めてから3年目にして初めての総会出席でしたが, 色々と勉強になることも多く, 結果的には良い経験になりました.

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出席の経緯

先日, 所有する3つの物件のうちの1つについて, 管理会社から突然(と当時は思っていました)修繕積立金の増額についての案内書面が届きました.

そんな話あったのかと思いつつ, 管理会社に定期総会の資料を再送してもらい内容を確認したところ, たしかに修繕積立金の増額が議案として記載されていたのです.

中長期的な不動産の価値を保つためとは言え, 修繕積立金の増額は毎月の不動産収支の悪化 (確定申告時の経費増加となるので, 一部は返ってきますが)につながるため, 不動産オーナーとしては残念なことです.

また, 私個人が議案に反対したからと言っておそらく修繕積立金の増額を止められる訳ではなく, 必要な増額は受け入れるべきなのですが, これをきっかけに今後は管理会社からの案内にきちんと目を通そうと思った次第です.

そんな中, 所有する別の物件から定期総会の案内が届いたため, せっかくなので出席してみようと考えたのが今回の経緯です.

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定期総会出席までの流れ

まずは, 定期総会に出席するまでの流れについて, 簡単にまとめておきます.

定期総会の少し前になると, 管理会社から当日の出席表と合わせて, 定期総会の議案とそれぞれの議案に対する賛成・反対の投票用紙が届きます.

マンションを購入すると自動的に管理組合の一員となり, 各オーナーで自由にコントロールできない共用部分の運営・管理については, この管理組合の決定に従うことになります.

おそらく投資用としてマンションを保有している方は, それぞれの物件の管理に対して強い関心はないため, ほとんどが投票用紙に賛成, 反対をつけて当日は欠席するのが一般的です.

一方で, タワーマンションなど一生の資産として不動産を保有している方の場合, マンション運営の方針や修繕積立金の管理などに意見がある場合が多く, 定期総会もそれなりに意見が割れるようです.

特に, 将来に向けた修繕積立金の増額はタイミングを見て物件を売却しようとしている人やライフステージの後半にいる人にとってはデメリットを感じることが多いため, オーナー間の意見対立が起こりやすい議題です.

私は出席で返送したところ, 前日に管理会社から電話があり, 当日の出席について確認がありました.

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定期総会当日

当日の出席者は管理会社から2名, 理事会のメンバーから副理事長であるA氏, 幹事であるB氏の2名, 組合員から私が出席し, 合計5名でした.

前理事長は物件を売却したことで空席. また, 管理組合からの出席したのは私だけでした. 投資用がメインの物件であれば, オーナーは基本的に書面の返送で議案への賛否を表明し, 残りは理事会に一任という形が一般的なようです.

当日の議案ですが, まずはマンションの損益計算書とバランスシートを参照しつつ, 前年度の物件の経営状況について確認します.

収入項目があり, 費用項目があり, 通常の会社経営と全く同じで, 初めて話を聞く分には非常に面白いです. その後は, 来期の予算の策定や必要な工事に伴う修繕積立金の取り崩しなどについて話し合われていきます.

承認, 承認...とさくさく流れていくのかと思いきや, 理事会から出席していたA氏, B氏はそれなりに経験のあるオーナーのようで, 未収の回収状況はどうなっているのか, 非常灯交換の見積もり比較は行なったのか, 植栽をいつやるべきか, など管理会社に対して質問を重ねていきます.

自分も気になった項目や対応の方法, 物件の現状なども含めて質問していき, 終わってみると総所要時間は2時間となかなかの長丁場でした.

唯一, 否決となった議案は修繕積立金の増額です. 竣工当時の長期計画に沿った増額議案だったようですが, オーナーの総意は得られずでした. どこかで売却を狙っているオーナーにとっては, 先延ばしたいと思うのが自然なのでしょう.

今回の物件は積立金の状況も悪くないのですぐに困ることはないようですが, いざとなった時の一時金や借り入れの対応, 理事会としての方針, 今後オーナー達から理解を得るための施策などについてしっかりと話し合われました.

終わってみれば, 物件の損益やバランスシートの状況, 運営の裏側の知識(どういった項目に, どの程度の費用が掛かるのか), オーナー間の利害調整の問題など, 色々と勉強になることが多かったです.

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まとめ

最後に, 帰りが一緒になった理事会の方と20分ほどカフェで雑談をしてから帰りました.

その方は長期保有を前提に投資をしているので, マンション価値を最大限保つことを考えて意思決定を行なっているようで, 心強い感じでした.

何事も経験ということで, いざ参加してみると初めて知ることも多かったので, 出席しないものだとこれまで流していた方も興味があれば足を運んでみてはいかがでしょうか.

ちなみに, 理事長の空席を埋める形で理事会の役職が調整され, 私も空席となった副理事長に就任しました. 人生初の役員報酬です.

▼ 私の投資する物件については, こちらの投稿です.

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