不動産投資の実践 不動産投資

不動産投資の管理会社は変更可能!コストが低く対応が良い管理会社へ集約しよう!

現在、私は都内に3件の区分マンションを保有しています。そのうちの1件に空室がでているため、この機会に管理会社を集約しました。

契約変更に必要な書類のやり取りなどを考えると腰が重くなりがちですが、実際にはすぐに終わり早めに行動してよかったです。

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管理会社とは

管理会社とは、入居者からの家賃の集金や退去時の原状回復など、不動産投資に必要な周辺業務をまとめて対応してくれる会社です。

私のような会社員は、毎月の事務対応や何か不具合が起こった際の対処などを行う時間がないため、管理手数料を支払ってこれらの業務を代行してもらうことになります。

どこの管理会社でも集金代行や入居者の募集、退去時の対応など基本的なサービスは備えていますが、管理手数料などは微妙に違うので注意が必要です。

私の場合は、保有している3件の区分マンションをそれぞれ異なる販売会社から購入したため、管理会社もバラバラでした。

A社B社C社
手数料1,000円3.0%5.0%
原状回復オーナー
負担
オーナー
負担
管理会社
負担
更新料0%50%50%

▲ 例えば、毎月の手数料はA社<B社<C社ですが、更新料の受け取りや退去時の原状回復費用のサポートはC社>B社>A社となっています。

ただし、毎月の手数料が安ければ更新料が管理会社のものとなったり、毎月の手数料が高ければ退去時の費用を一部負担してもらえたり、どこかで帳尻が合うようになっています。

基本的には、退去などの一時費用を負担してもらうよりも、平時のランニングコストを低く抑えておく方が中長期的なプラスは大きいと考えられます。

生命保険や損害保険などと同様に、何かが起こった時に助けてもらえる仕組みは、何もない時に高いコストを支払っていることになります。

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管理会社を変更してみて

管理会社の変更手続きについては、1週間程度で完了しました。

旧管理会社に解約書類を送付すると同時に新管理会社に契約書類を送付すると、後は管理会社間で鍵の受渡しなどが行われます。

マンションに入居者が付いている場合は、旧管理会社に対して1ヶ月〜6ヶ月前に事前予告が必要となる場合が多いようです。

変更したメリットとしては、管理手数料の低下と管理が会社とのやり取りが効率化された点が大きいです。

変更時のデメリットとしては、解約通知から解約までの間は旧管理会社の物件管理へのモチベーションがないため、投資効率は落ちている可能性があります。

とは言え、それは長い投資期間においてはほんの一瞬です。毎月の手数料に関わる部分ですので、ご自身が納得できる管理会社に早めに集約してしまうのが良いと思われます。

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まとめ

旧管理会社は業務がOutlookやExcelでミスがあったり、雑務で人手不足となり問い合わせへの対応が不親切だったりと、様々な問題もありました。

一方の大手は、こうした定例業務はシステム化してミスなく素早く対応しており、顧客満足度に影響を与える業務に集中することが可能です。

大手企業と中小企業の格差拡大は様々なところで起こっていますが、不動産業界も例外ではないのだなと実感しました。

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