不動産資産運用

不動産の投資2件目が完了!インデックス投資家が不動産に投資する理由を振り返る

インデックス投資を中心に資産形成に取り組んでいる、かちとり(@kachidoki_joshi)です。

記事のタイトル通り、この度2件目の不動産投資が完了しました!物件の選定を始めてから何だかんだで3ヶ月ほど掛かりましたね。

2019年1月に不動産投資家として歩みだしてから約1年、毎月の賃料でローン返済を繰り返す中で、もう少しリスクを取れるという判断です。

この記事では、今回の不動産投資の報告とインデックス投資家が不動産に投資をする理由について振り返ってみたいと思います。

購入物件の選定基準

まずは投資した物件をどのような基準で選んだのかという点ついてまとめたいと思います。

▲ 物件を購入したエリアは、浅草やスカイツリーがある台東区・墨田区エリアで東京においては下町と言われるエリアです。

1件目の物件が渋谷区・港区エリアと都心の一等地でしたので、2件目は東京の中でもエリアや価格帯を分散することを意識しました。

そこに加えて、駅近築浅2階以上都心へのアクセス低金利など、予め定めた必要条件を満たす物件を探していきました。

1件目を購入した際よりも物件探しに慣れてきたので、自分の基準に合う物件が見つかるまで不動産業者と気長にやり取りを続けました。

これを満たせば絶対に儲かるという必要十分条件は存在しないため、自分が考える必要条件でいかに妥協しないかが重要ではないかと思います。

不動産投資をする理由①

実際に不動産投資を始めてみるとわかることとして、一般的なアプローチで投資をしていてもそんなに儲かる訳ではないということです。

「金持ち父さん貧乏父さん」に書いてあるような不動産収入で不動産を購入できるようになるまでには40年間という会社員人生は短すぎます。

ただし、短期で利益を狙わなければ不動産投資も悪くはなく、現在の低金利環境は不動産の投資において有利な状況であることは確かです。

例えば、以下のような条件で物件を購入した状況を考えてみます。少し高値で購入してしまったというような状況を想定しています。

  • 借入金額:2,000万円
  • 借入金利:1.65%
  • 物件価値:1,800万円
  • 家賃収入:75,000円(利回り4.5%)
物件価値借入残高実質価値
購入時点1,800万円2,000万円-200万円
1年後1,782万円1,943万円-161万円
2年後1,764万円1,884万円-120万円
3年後1,747万円1,825万円-78万円
4年後1,729万円1,764万円-35万円
5年後1,712万円1,703万円+9万円
6年後1,695万円1,641万円+54万円
7年後1,678万円1,577万円+100万円

▲ 実質価値の推移を計算すると上記の通り。借入金利が十分に低ければ、多少高値で物件を購入してしまったとしても借入の返済が進みます。

借入金利が1.65%では55ヶ月で実質価値がプラスに転じますが、2.0%で66ヶ月、3.0%で127ヶ月と金利が高くなるにつれて長期化します。

もちろん、市況によって不動産価格が上下したり、賃料が下がったり、入居者がつかなかったりと追加のコスト要因も存在しますが、繰上返済によって金利返済を減らすことも可能です。

いかに早く実質価値をプラスにするかを考えると、低金利環境が続く間にレバレッジを有効活用することが重要だと考えています。

不動産投資をする理由②

もう1つ大事なポイントは、ローン残高が減っていく今後の運用期間に自分はほとんど何もしないで大丈夫ということです。

不動産の管理に日々追われるとなると考えものですが、実際は普段通りの生活をしていれば入居者の家賃でローン残高は減っていきます。

先日、ある歴史小説を読んで江戸時代中期の米沢藩主の上杉鷹山(うえすぎようざん)の財政改革について知りました。

当時の米沢藩は歴代の華美な生活によって財政難に陥っており、幕府に領地を返すことを検討するほど悲惨な状況でした。

そこで上杉鷹山は倹約に取り組むと共に、寒冷地(現在の山形県)である米沢藩は米作だけでは財政が安定しないと、借入を行って漆、楮、桑の木を植えて新たな産業を育成します。

上杉鷹山の思いは藩士に伝わり、米沢藩の収益構造を変え、家督を継いだ56年後には30万両もあった米沢藩の借金が完済されたという話です。

江戸時代の藩や現代の企業と同じく、私たちはそれぞれ家計の財政を担っています。

不動産投資は必ずしも今すぐに儲からないかもしれませんが、家計の収入を複線化するという観点では有効な選択肢の1つです。

5年後、10年後に振り返った時に、当時から取り組んでおいてよかったと思えるように、家計の収入を育てていきたいと考えています。

まとめ

実物不動産への投資については学びながら行動し始めたところであり、まだまだ知識や経験が不足していると感じる日々です。

信用枠はまだ残っているようですが、しばらくは新規の購入は控えて現在の2件の不動産の収益化を着実に進めようと思います。

会社の給料やインデックス投資とは別の収入源を育てるため、将来のことはわかりませんが今できることを続けていければと思っています。

コメント